El sector inmobiliario español vive un momento clave en 2025, donde el optimismo y la prudencia deben convivir para maximizar beneficios.
El mercado inmobiliario español lidera la inversión global con un alza del 31% respecto a 2024, mientras que la Eurozona retrocede un 12,6%. Esta expansión sin precedentes sitúa a España como uno de los destinos más atractivos y resilientes, con cifras que superan los récords anteriores y un interés creciente de inversores nacionales e internacionales.
La combinación de estabilidad macroeconómica y un dinamismo turístico reforzado han convertido al país en un imán para el capital extranjero, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona.
Para 2025 se prevé un volumen total de inversión de 17.000 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 30% en inversión sobre el año anterior. Solo en el tercer trimestre, se alcanzaron 12.914 millones, y en el primer trimestre la cifra subió un 39% hasta los 3.300 millones.
El segmento Living, que abarca viviendas, alquileres y residencias de estudiantes, representa entre un 30% y un 35% del total invertido. A su vez, el retail supera los 1.000 millones (54% anual) y el sector hotelero suma más de 550 millones.
Los precios de la vivienda alcanzan un máximo histórico, con un incremento nominal del 4,7% según BBVA Research y un 14,8% interanual según el INE, que sitúa el precio medio en 2.251 €/m². Este nivel es un 21,4% superior al registrado en 2007.
En cuanto a las regiones, los precios medios por metro cuadrado (Q2 2025) son:
La rentabilidad media de un inmueble residencial en alquiler se sitúa en torno al 6% en grandes ciudades y puede alcanzar el 8% en zonas menos competitivas. Aunque algunos productos alternativos como el industrial y el retail experimentan ligeras correcciones, Madrid y Barcelona mantienen el liderazgo europeo.
El entorno macroeconómico es favorable: crecimiento del PIB, estabilidad del empleo y una prima de riesgo contenida. El bono a 10 años se sitúa en el 3,28% y la reducción de tipos de interés junto con la contención de la inflación refuerzan el atractivo del sector.
No obstante, la oferta de vivienda enfrenta cuellos de botella por la escasez de suelo y mano de obra. Se prevén entre 115.000 y 125.000 visados de obra nueva para 2024-2025, mientras el INE apunta a hasta 330.000 nuevos hogares anuales.
La demanda supera claramente la oferta. Un 81% de los interesados desea comprar frente a un 12% dispuesto a vender, lo que mantiene la presión alcista de precios. Ciudades como Madrid, Málaga, Baleares y Valencia resaltan por su atractivo turístico, crecimiento poblacional y alto porcentaje de compras al contado por extranjeros (hasta un 40% en Málaga).
Entre los principales riesgos destacan los cambios normativos, como la regulación de alquileres en zonas tensionadas —especialmente en Cataluña—, que ha llevado a reestructuraciones de carteras. Además, organismos como el Banco de España alertan sobre señales de sobrevaloración en ciertos mercados.
La limitada oferta de suelo y mano de obra cualificada puede encarecer futuros proyectos y aumentar la volatilidad. Si las condiciones macroeconómicas se vuelven más inestables, no se descartan ajustes de precios.
El segmento de la vivienda asequible y el Living concentra el interés de jóvenes y inversores extranjeros. Los activos alternativos, como centros de datos y residencias de estudiantes, registran un crecimiento del 329% interanual.
La inversión en alquiler a largo plazo mantiene su atractivo en zonas sin topes regulatorios, mientras que la compra al contado por extranjeros sigue impulsando el litoral.
Se observa una transición desde pequeños inversores nacionales hacia grandes fondos y capital extranjero. Nuevos perfiles, atraídos por sectores menos regulados y activos emergentes, aportan diversidad al mercado.
En términos internacionales, España supera a la Eurozona con un +31% de crecimiento en inversión, frente al -12,6% de la media europea. Madrid y Barcelona figuran entre las ciudades preferidas para la inversión directa.
El mercado inmobiliario español ofrece actualmente grandes oportunidades de rentabilidad y protección de capital, pero también entraña desafíos normativos y riesgo de sobrevaloración. El éxito depende de la selección de activos adecuados, la adaptación a las regulaciones locales y el aprovechamiento de nichos en auge como el Living, los hoteles y los activos alternativos.
Con una estrategia bien calibrada, es posible equilibrar riesgos y retornos, convirtiendo la inversión en bienes raíces en un pilar sólido de crecimiento y diversificación patrimonial.
Referencias
